Quanto rende un Airbnb a Torino nel 2026? Costi, commissioni e guadagno reale
Quanto può rendere realmente un appartamento su Airbnb a Torino?
È una delle prime domande che si pone un proprietario quando valuta di destinare il proprio immobile agli affitti brevi. La risposta, però, non può essere ridotta a una semplice tariffa per notte.
Posizione, caratteristiche dell’appartamento, qualità dell’annuncio, recensioni, stagionalità, eventi cittadini e strategia di prezzo possono determinare differenze importanti nei risultati.
Soprattutto, incasso lordo e guadagno del proprietario sono due cose molto diverse.
Vediamo quindi quali numeri può generare un buon appartamento a Torino e, soprattutto, quali costi bisogna considerare per capire quanto rimane realmente.
Quanto può incassare un Airbnb a Torino?
Il mercato torinese delle locazioni brevi continua a mostrare una domanda significativa.
Secondo i dati della Camera di commercio di Torino relativi al 2025, le locazioni turistiche hanno registrato una tariffa media giornaliera (ADR) di circa 140 euro, in crescita dell’11% rispetto all’anno precedente, con un’occupazione media del 44%.
I risultati cambiano però sensibilmente durante l’anno: nei mesi caratterizzati da una domanda maggiore aumentano sia l’occupazione sia le tariffe applicabili.
Per questo una media cittadina è utile per comprendere il mercato, ma molto meno per stimare il potenziale di uno specifico appartamento.
Un monolocale periferico, un bilocale nel centro storico e un appartamento di fascia alta destinato a quattro ospiti sono prodotti differenti e possono ottenere risultati altrettanto differenti.
Una stima per un buon appartamento nel centro di Torino
Sulla base dei dati di mercato e della nostra esperienza operativa, per un appartamento intero di buon livello, situato nel centro di Torino o in una zona caratterizzata da una buona domanda, possiamo individuare indicativamente tre scenari:
Scenario prudente 22.000–24.000 € di incasso lordo annuo
Scenario realistico 26.000–29.000 € di incasso lordo annuo
Scenario ottimistico 30.000–33.000 € di incasso lordo annuo
Questi valori sono indicativi e non rappresentano una garanzia di rendimento né la media di tutti gli Airbnb torinesi.
Presuppongono un immobile competitivo, correttamente presentato, con buone recensioni e una gestione delle tariffe capace di adattarsi alla domanda.
Ed è proprio qui che bisogna fare una prima distinzione fondamentale.
Incasso non significa guadagno
Immaginiamo un buon appartamento nel centro di Torino che riesca a generare 29.000 € di incassi in un anno.
A prima vista può sembrare questo il rendimento dell’immobile. In realtà, per capire quanto produce effettivamente l’attività, dobbiamo sottrarre diversi costi.
Commissioni Airbnb
Nel modello a commissione unica per l’host, Airbnb applica generalmente una commissione del 15,5%, alla quale si aggiunge l’IVA.
Considerando l’IVA italiana del 22%, l’incidenza effettiva arriva quindi a circa il 18,9%.
Su 29.000 € significa circa 5.484 € di commissioni Airbnb.
È una voce importante e deve essere considerata fin dall’inizio quando si valuta la redditività dell’immobile.
Le spese di pulizia
Le pulizie sono un’altra componente rilevante.
Normalmente vengono indicate separatamente rispetto al prezzo del soggiorno e addebitate all’ospite. Questo però non significa che possano essere ignorate quando si analizzano i flussi economici complessivi dell’attività.
Nel nostro esempio possiamo ipotizzare circa 2.000 € all’anno di costi di pulizia.
L’importo reale dipenderà soprattutto dal numero e dalla durata delle prenotazioni: a parità di notti occupate, molti soggiorni brevi generano più interventi di pulizia rispetto a pochi soggiorni più lunghi.
Quanto costa affidarsi a un property manager?
Gestire professionalmente un appartamento destinato agli affitti brevi significa occuparsi di molte attività: gestione dell’annuncio, pricing, comunicazione con gli ospiti, check-in, adempimenti, coordinamento delle pulizie, controllo dell’immobile e gestione degli imprevisti.
Per una gestione completa, il compenso di un property manager può indicativamente collocarsi tra il 25% e il 30% dei ricavi di riferimento, a seconda dei servizi inclusi e delle modalità di gestione.
È quindi un costo significativo, ma va confrontato anche con il tempo necessario per gestire direttamente l’attività e con la capacità di una gestione professionale di ottimizzare prezzi, occupazione e operatività.
Utenze, Wi-Fi, manutenzione e altri costi
Ci sono poi costi meno visibili ma comunque reali.
Nell’affitto tradizionale alcune spese possono essere sostenute direttamente dall’inquilino. Nell’affitto breve molte rimangono invece a carico del proprietario.
Bisogna quindi considerare, a seconda dei casi:
energia elettrica, riscaldamento e acqua;
connessione Internet;
manutenzione ordinaria;
sostituzione di piccole dotazioni;
usura di arredi ed elettrodomestici;
biancheria e consumabili.
Il loro peso varia notevolmente da immobile a immobile ed è quindi poco corretto attribuire una percentuale standard valida per tutti.
Dal fatturato al guadagno reale
Torniamo al nostro appartamento da 29.000 € di incassi annui.
Il calcolo economico corretto non è:
29.000 € = rendimento del proprietario
ma:
Incassi delle prenotazioni – commissioni delle piattaforme – costi operativi – eventuale gestione professionale – utenze e costi dell’immobile – manutenzione
= risultato operativo
A questo dovrà poi essere applicata la fiscalità prevista per la situazione specifica del proprietario.
È quindi importante distinguere sempre tra fatturato, risultato operativo e rendimento netto.
Perché il prezzo per notte non basta
Un altro errore frequente consiste nel valutare il potenziale di un appartamento osservando semplicemente quanto chiedono gli altri host per una notte.
Supponiamo di avere due immobili.
Appartamento A: 120 € a notte con occupazione del 45%.
Appartamento B: 100 € a notte con occupazione del 70%.
Nonostante abbia una tariffa inferiore, il secondo appartamento produce un ricavo per notte disponibile decisamente superiore.
È il principio alla base del RevPAR (Revenue Per Available Room), uno degli indicatori utilizzati nel settore alberghiero e delle locazioni brevi.
L’obiettivo non dovrebbe quindi essere ottenere sempre la tariffa più alta possibile, ma trovare il miglior equilibrio tra prezzo e occupazione.
A Torino la stagionalità conta
Torino presenta inoltre una caratteristica particolarmente interessante: la domanda non deriva esclusivamente dal turismo leisure.
Fiere, congressi, manifestazioni culturali e grandi eventi possono modificare rapidamente la richiesta di alloggi.
ATP Finals, Salone Internazionale del Libro, Artissima e altri appuntamenti generano periodicamente importanti picchi di domanda. A questi si aggiunge un mercato congressuale particolarmente attivo, che contribuisce alla domanda di pernottamenti durante tutto l’anno.
Questo significa che vendere ogni notte dell’anno allo stesso prezzo difficilmente permette di massimizzare il rendimento.
Una strategia di dynamic pricing adegua invece le tariffe alla domanda prevista, alla disponibilità sul mercato, alla stagionalità e agli eventi.
Nei periodi più richiesti una gestione corretta permette di aumentare significativamente le tariffe; nei periodi più deboli può essere invece preferibile ridurle per proteggere l’occupazione.
Airbnb rende più di un affitto tradizionale?
Non necessariamente.
Un affitto breve può produrre ricavi lordi superiori, ma comporta anche maggiori costi e una gestione decisamente più complessa.
L’affitto tradizionale offre normalmente maggiore prevedibilità dei ricavi e minori costi operativi. Airbnb permette invece una gestione più dinamica dell’immobile e può generare risultati superiori quando posizione, caratteristiche dell’appartamento e domanda lo consentono.
Per confrontare correttamente le due alternative non bisogna quindi mettere a confronto:
canone mensile dell’affitto tradizionale vs fatturato Airbnb
ma:
rendimento netto annuale dell’affitto tradizionale vs rendimento netto annuale della locazione breve.
Solo così il confronto diventa economicamente significativo.
Quanto potrebbe rendere il tuo appartamento a Torino?
Non esiste una risposta valida per qualsiasi immobile.
Due appartamenti situati a poche centinaia di metri di distanza possono avere performance differenti per dimensioni, piano, ascensore, qualità degli interni, climatizzazione, numero di posti letto, terrazzi, parcheggio, qualità fotografica e recensioni.
Per questo una valutazione attendibile dovrebbe partire dalle caratteristiche specifiche dell’immobile e dai dati del mercato locale, non semplicemente dalle tariffe visualizzate sugli annunci Airbnb.
Se possiedi un appartamento a Torino e stai valutando di destinarlo agli affitti brevi, Urbanstudio Property Management può effettuare una valutazione preliminare del suo potenziale e stimare un possibile scenario di rendimento.
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